Curtea de Apel Brașov: teren agricol se poate vinde către terți fără preemptor

Curtea de Apel Brașov a lămurit o dispută juridică apărută după modificarea Legii nr. 17/2014 prin Legea nr. 175/2020: proprietarul unui teren agricol extravilan poate vinde terenul unui terț, chiar dacă procedura dreptului de preempțiune nu a identificat niciun preemptor interesat.

Instanța a respins astfel interpretarea potrivit căreia procedura de preempțiune ar trebui reluată la nesfârșit, până când apare un cumpărător dispus să exercite acest drept prioritar.

De unde a pornit disputa

Problema a apărut din cauza modificărilor legislative din 2020, care au introdus obligații suplimentare de avizare pentru vânzarea terenurilor agricole extravilane. Legea 175/2020 a extins lista celor care pot exercita dreptul de preempțiune și a impus, în anumite situații, avizul Ministerului Apărării Naționale înainte ca terenul să poată fi înstrăinat.

În practică, proprietarii care parcurgeau procedura fără a găsi un preemptor se loveau de o incertitudine: puteau vinde imediat terenul unui terț, sau erau obligați să reia întregul proces de ofertare, de fiecare dată, până găseau pe cineva care să-și exercite dreptul de preempțiune?

Această zonă gri a blocat, în fapt, tranzacții imobiliare cu terenuri agricole din categoria extravilan, proprietarii temându-se că orice vânzare directă către terți ar putea fi anulată ulterior în instanță.

Ce a decis instanța din Brașov

Curtea de Apel Brașov a stabilit că, odată parcursă procedura legală de preempțiune fără rezultat, proprietarul își recapătă libertatea deplină de a vinde terenul oricărui terț interesat. Legea nu impune reluarea la infinit a ofertei către preemptori, atât timp cât procedura inițială a respectat toate etapele prevăzute de Legea 17/2014, cu modificările din 2020.

Decizia clarifică inclusiv rolul avizului Ministerului Apărării Naționale în acest tip de tranzacții, un element introdus tocmai prin Legea 175/2020 și care vizează terenurile aflate în zone cu relevanță pentru siguranța națională.

Ce înseamnă asta pentru proprietari și cumpărători

Pentru proprietarii de terenuri agricole extravilane, decizia elimină un obstacol practic important: nu mai există riscul ca o vânzare către terți, făcută după epuizarea corectă a procedurii de preempțiune, să fie contestată pe motiv că preemptorii nu au fost din nou notificați.

Pentru cumpărători, mai ales investitori și fermieri care doresc extinderea suprafețelor agricole, clarificarea aduce mai multă predictibilitate în tranzacții care, până acum, se derulau adesea cu asistență juridică suplimentară tocmai din cauza acestei incertitudini legislative.

Decizia Curții de Apel Brașov nu are, formal, caracter de precedent obligatoriu pentru alte instanțe, însă este de așteptat ca argumentația să fie preluată în cauze similare aflate pe rolul altor tribunale din țară, unde proprietari și notari se confruntă cu aceeași problemă de interpretare a legii terenurilor agricole.